+421 905 948 192

Zrkadlo stavebným zmluvným vzťahom na Slovensku

Príklad z bežného stavebného života.

Objednávateľ má zlý projekt a plno neistôt: od zlého prieskumu, cez neistotu financovania, až po neschopnosť kontrolovať stavbu.

Objednávateľ si dá spraviť právnikovi „nepriestrelnú zmluvu“. To znamená: pevnú cenu; žiadne naviac práce bez písomného dodatku; prevzatie zodpovednosti za funkčnosť a úplnosť projektu predloženého pred podpisom zmluvy, t.j. náklady zo zmien projektu idú za zhotoviteľom; zádržné; banková záruka; automatická zľava z ceny za vady; jednostranné započítanie všetkých pohľadávok objednávateľa voči zhotoviteľovi; zmluvné pokuty; vzdanie sa nárokov zhotoviteľa pri konečnej faktúre; možnosť platby subdodávateľom bez ohľadu na námierky zhotoviteľa voči práci subdodávateľov; zákaz postúpenia pohľadávok zhotoviteľa; ICC Zurich; atď.

Jednoducho je zhotoviteľ odkázaný na ľubovôlu objednávateľa.

Pre ilustráciu taká "dobrá" zmluva obsahuje napríklad nasledovné ustanovenia:

Poznámka: V tomto konkrétnom prípade ide o dodanie montážnych prác „rúk“, o to viac je smutné, že generálny dodávateľ stavby nemá koordináciu a realizáciu stavby pod kontrolou.

Aká bola skutočnosť na stavbe, ktorá sa mala realizovať podľa "dobrej" zmluvy? Úplne mimo zmluvných ustanovení.

V skutočnosti je na stavbe zlá koordinácia (napr. žeriav nie je pristavený, chýba súčinnosť), neskoro je odovzdávaná stavebná pripravenosť, iní dodávatelia zavadzajú a brzdia práce, čiže produktivita práce ide dole. Vplyvom sťažených podmienok dochádza k predlžovaniu jednotlivých činností už od začiatku, je zrejmé, že bude posunutý termín dokončenia.

Harmonogram predkladal objednávateľ, pretože len on mal vstupné údaje od všetkých dodávateľov. Harmonogram mal nereálne termíny niektorých činností, spravidla boli nadiktované objednávateľom zhotoviteľovi, emailom prišla revízia HMG.

Výkaz výmer vôbec neexistoval (išlo o desať riadkovú kalkuláciu - odhad činností), časť projektovej dokumentácie nebola zhotoviteľovi odovzdaná. Projektová dokumentácia sa menila. Pracnosť niektorých častí diela sa ukázala náročnejšia ako zhotoviteľ odhadoval.

Aký bol dôsledok takejto nekoordinovanej stavby?

Zhotoviteľovi ľudia boli na stavbe, ktorá mala trvať 3 mesiace o mesiac viac. Zhotoviteľovi objednávateľ nezaplatil za správnu, za výrobnú réžiu, za výrobné prostriedky, ktoré vynaložil o mesiac viac.

Naviac, objednávateľ si s obľubou započíta zmluvnú pokutu za omeškanie zhotoviteľa, hoci zhotoviteľ toto omeškanie vôbec nezavinil.

Ako sa zhotoviteľ ubráni? Veľmi ťažko.

Zhotoviteľ sa môže spolahnúť na skorumpovaného sudcu, prípadne sudcu, ktorý stavebným vzťahom nerozumie, bude tvrdiť, že ide o odbornú otázku a bude sa to ťahať roky, budete si namietať znalecké posudky, sudca bude hľadať akúkoľvek zámienku na zastavenie, prerušenie konania, bude tlačiť na strany, aby sa dohodli.

S iniciatívou na žalobu bude musieť prísť zhotoviteľ. Bude znášať súdny poplatok a trovy právneho zastúpenia.

Ak nepodpíše vyhlásenie, ktorým sa vzdá nárokov, nedostane záverečnú platbu. Zádržné bude u objednávateľa aj počas záručnej doby.

Ak súd rozhodne, celkom isto možno očakávať rigídne, formalistické rozhodnutie, napr. zhotoviteľ nemá nárok na odmenu za naviac práce, pretože cena bola pevná, všetko si prezrel, a zmluvu bolo možné meniť iba písomným dodatkom.

Správna réžia? Na to môžete zabudnúť, že by niekto uznal. 

Moje otázky:

Ako si zhotoviteľ efektívne naplánuje nasledovnú zákazku?

Ako si zhotoviteľ zachová kvalitu a dobré meno? Prídu mu kvalitní chlapi, ak ich bude posúvať, nevyplácať?

Prečo sa podpisuje zmluva, keď vôbec nezodpovedá realite na stavbe?

Do kedy budú zhotovitelia tolerovať takéto zaobchádzanie zo strany objednávateľa?

Má zhotoviteľ takú maržu, ktorá pokryje toto riziko?

Môj návrh:

Myslím si, že aj pre objednávateľa by mala byť dobrá zmluva a korektné správanie voči zhotoviteľovi vizitkou. Na kvalite zhotoviteľa predsa zarába aj objednávateľ.

Aj pre bežné stavby existuje FIDIC zelená zmluva, ktorá má spravodlivo rozdelené riziká a povinnosti medzi zmluvné strany, má mechanizmus claimovania, variácii.

Ja Vám, či už ste objednávateľ, alebo zhotoviteľ, nastavím zmluvu o dielo podľa FIDIC zelených podmienok, vyškolím Vám personál, aby mali vypestovaný "senzor", aby poznali koncept a filozofiu zmluvy. Budete mať štandardnú zmluvu, stále tú istú, budete sa v nej vyznať, banky budú vedieť vyhodnotiť jej riziká. Takáto zmluva ochráni obe strany, bude spravodlivá a umožní Vám sústrediť sa na cieľ - včasné dodanie stavby, za dohodnutú cenu, pokiaľ možno bez omeškania a bez zbytočných dodatočných prác.