Príklad z bežného stavebného života.
Objednávateľ má zlý projekt a plno neistôt: od zlého prieskumu, cez neistotu financovania, až po neschopnosť kontrolovať stavbu.
Objednávateľ si dá spraviť právnikovi „nepriestrelnú zmluvu“. To znamená: pevnú cenu; žiadne naviac práce bez písomného dodatku; prevzatie zodpovednosti za funkčnosť a úplnosť projektu predloženého pred podpisom zmluvy, t.j. náklady zo zmien projektu idú za zhotoviteľom; zádržné; banková záruka; automatická zľava z ceny za vady; jednostranné započítanie všetkých pohľadávok objednávateľa voči zhotoviteľovi; zmluvné pokuty; vzdanie sa nárokov zhotoviteľa pri konečnej faktúre; možnosť platby subdodávateľom bez ohľadu na námierky zhotoviteľa voči práci subdodávateľov; zákaz postúpenia pohľadávok zhotoviteľa; ICC Zurich; atď.
Jednoducho je zhotoviteľ odkázaný na ľubovôlu objednávateľa.
Pre ilustráciu taká „dobrá“ zmluva obsahuje napríklad nasledovné ustanovenia:
- Dielo bude vykonávané podľa odovzdaného, záväzného a Objednávateľom písomne odsúhlaseného harmonogramu prác spracovaného Zhotoviteľom.
- Cena riadne a včas vykonaného celého Diela (ďalej len „Cena Diela“) je stanovená dohodou zmluvných strán v súlade so Zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v platnom znení ako cena pevná, najvyššie prípustná (maximálna) ……….. Cena Diela je platná po celú dobu vykonávania Diela až do jeho ukončenia. Na výšku Ceny Diela nemá vplyv, že Cena Diela bola dohodnutá na základe rozpisu ceny /rozpočtu/………. Objednávateľ má právo určité práce, ktoré boli predmetom Ponuky Zhotoviteľa z celkovej dodávky vylúčiť, a to formou jednostranného oznámenia zaslaného Zhotoviteľovi; toto oznámenie znamená priamu zmenu Zmluvy aj bez potreby uzavretia písomného dodatku k nej a nadobúda účinnosť dňom jeho doručenia Zhotoviteľovi. O cenu vylúčených prác sa znižuje celková Cena Diela………. Zhotoviteľ sa zaväzuje na vyžiadanie Objednávateľa poskytnúť prácu stavebných robotníkov podľa potrieb Objednávateľa v maximálnej zúčtovacej sadzbe: 10-€/hod. Podkladom pre vznik nároku bude Objednávateľom odsúhlasený záznam o takto odpracovaných hodinách v stavebnom denníku.
- Zhotoviteľ ocenil Dielo na základe podkladov Objednávateľa doručených mu e-mailom dňa ….. (a to projektovej dokumentácie a výkazu výmer) ako aj osobnej obhliadky, ktorú Zhotoviteľ vykonal v mieste vykonania Diela. Zhotoviteľ súčasne podpisom Zmluvy potvrdzuje, že podklady Objednávateľa preštudoval pred uzavretím Zmluvy, tieto podklady ako aj vykonaná obhliadka sú dostatočné a bez vád pre stanovenie Ceny Diela a teda všetky vady podkladov predložených mu Objednávateľom oznámil Objednávateľovi do dňa uzavretia Zmluvy. V prípade, ak by vyšli dodatočne najavo akékoľvek iné vady / nezrovnalosti / nedostatky podkladov Objednávateľa, nemá Zhotoviteľ nárok na zvýšenie Ceny Diela z tohto dôvodu.
- Zhotoviteľ predloží Objednávateľovi mesačný súpis vykonaných prác a dodávok vždy do konca kalendárneho mesiaca. Objednávateľ sa vyjadrí k Súpisu vykonaných prác a dodávok do 10 dní odo dňa jeho predloženia Zhotoviteľom. Zhotoviteľ je následne oprávnený fakturovať len položky, ktoré boli Objednávateľom odsúhlasené. Neuznané položky je Zhotoviteľ oprávnený fakturovať až potom, čo budú odsúhlasené zo strany Objednávateľa.
- Po protokolárnom odovzdaní a prevzatí Diela, resp. po odstránení všetkých vád Diela zistených pri odovzdaní a prevzatí Diela Objednávateľom alebo hlavným investorom Stavby (platí to, čo nastane neskôr) Zhotoviteľ vystaví konečnú faktúru, v ktorej vykoná zúčtovanie doposiaľ fakturovaných častí Ceny Diela, Objednávateľom zaplatených častí Ceny Diela, zádržného, naviac a menej prác, výslednú Cenu Diela a zostatok Ceny Diela k úhrade. Zmluvné strany sa dohodli, že Zhotoviteľ uvedie na konečnej faktúre nasledovné vyhlásenie: „Zhotoviteľ vyhlasuje, že fakturovaná čiastka je konečnou Cenou Diela a že okrem nárokov uvedených v tejto konečnej faktúre nemá zo zmluvy o dielo uzatvorenej s Objednávateľom žiadne ďalšie nároky a ani v budúcnosti si žiadne iné ako tu uvedené nároky nebude z tohto zmluvného vzťahu voči Objednávateľovi uplatňovať, s výnimkou prípadného nároku na úroky z omeškania pre prípad omeškania Objednávateľa s úhradou jeho splatných záväzkov.“
- pre prípad vyhlásenia konkurzu na majetok Zhotoviteľa zmluvné strany oceňujú hodnotu celkovej záruky vo výške 5% celkovej aktuálnej dohodnutej Ceny Diela bez DPH.
- Pokiaľ Objednávateľ zistí, že Zhotoviteľ nezaplatil riadne a včas svojim subdodávateľom za práce a/alebo dodávky vykonané pre Zhotoviteľa, Objednávateľ je oprávnený uhradiť cenu týchto prác a/alebo dodávok priamo subdodávateľom namiesto Zhotoviteľa (dohodnuté platobné miesto). V rozsahu takto uhradených prác a/alebo dodávok subdodávateľom automaticky zaniká záväzok Objednávateľa voči Zhotoviteľovi a to podľa splatnosti jednotlivých faktúr Zhotoviteľa.
- V prípade vadného plnenia je Zhotoviteľ povinný odstrániť tieto vady dokončením diela či jeho opravou v lehote dohodnutej zmluvnými stranami s prihliadnutím k povahe vady, pričom pokiaľ nebude písomne dohodnutá iná lehota, platí lehota 10 dní alebo je povinný poskytnúť Objednávateľovi zľavu z vadnej časti Diela vo výške s ohľadom na povahu vady.
- V prípade neodstrániteľných vád ide o podstatné porušenie Zmluvy a Objednávateľ je oprávnený požadovať primeranú zľavu z Ceny Diela s prihliadnutím k rozsahu a povahe vady minimálne však vo výške 10% z Ceny Diela.
- Akékoľvek naviac práce alebo zmeny kvality predmetu Diela môže Zhotoviteľ vykonať iba na základe písomného dodatku k Zmluve, prípadne na základe písomného odsúhlasenia vykonania týchto prác a/alebo dodávok Objednávateľom. V prípade, ak Zhotoviteľ naviac práce a/alebo dodávky vykoná bez dodatku k Zmluve, platí, že ich cena je súčasťou celkovej Ceny Diela.
Poznámka: V tomto konkrétnom prípade ide o dodanie montážnych prác „rúk“, o to viac je smutné, že generálny dodávateľ stavby nemá koordináciu a realizáciu stavby pod kontrolou.
Aká bola skutočnosť na stavbe, ktorá sa mala realizovať podľa „dobrej“ zmluvy? Úplne mimo zmluvných ustanovení.
V skutočnosti je na stavbe zlá koordinácia (napr. žeriav nie je pristavený, chýba súčinnosť), neskoro je odovzdávaná stavebná pripravenosť, iní dodávatelia zavadzajú a brzdia práce, čiže produktivita práce ide dole. Vplyvom sťažených podmienok dochádza k predlžovaniu jednotlivých činností už od začiatku, je zrejmé, že bude posunutý termín dokončenia.
Harmonogram predkladal objednávateľ, pretože len on mal vstupné údaje od všetkých dodávateľov. Harmonogram mal nereálne termíny niektorých činností, spravidla boli nadiktované objednávateľom zhotoviteľovi, emailom prišla revízia HMG.
Výkaz výmer vôbec neexistoval (išlo o desať riadkovú kalkuláciu – odhad činností), časť projektovej dokumentácie nebola zhotoviteľovi odovzdaná. Projektová dokumentácia sa menila. Pracnosť niektorých častí diela sa ukázala náročnejšia ako zhotoviteľ odhadoval.
Aký bol dôsledok takejto nekoordinovanej stavby?
Zhotoviteľovi ľudia boli na stavbe, ktorá mala trvať 3 mesiace o mesiac viac. Zhotoviteľovi objednávateľ nezaplatil za správnu, za výrobnú réžiu, za výrobné prostriedky, ktoré vynaložil o mesiac viac.
Naviac, objednávateľ si s obľubou započíta zmluvnú pokutu za omeškanie zhotoviteľa, hoci zhotoviteľ toto omeškanie vôbec nezavinil.
Ako sa zhotoviteľ ubráni? Veľmi ťažko.
Zhotoviteľ sa môže spolahnúť na skorumpovaného sudcu, prípadne sudcu, ktorý stavebným vzťahom nerozumie, bude tvrdiť, že ide o odbornú otázku a bude sa to ťahať roky, budete si namietať znalecké posudky, sudca bude hľadať akúkoľvek zámienku na zastavenie, prerušenie konania, bude tlačiť na strany, aby sa dohodli.
S iniciatívou na žalobu bude musieť prísť zhotoviteľ. Bude znášať súdny poplatok a trovy právneho zastúpenia.
Ak nepodpíše vyhlásenie, ktorým sa vzdá nárokov, nedostane záverečnú platbu. Zádržné bude u objednávateľa aj počas záručnej doby.
Ak súd rozhodne, celkom isto možno očakávať rigídne, formalistické rozhodnutie, napr. zhotoviteľ nemá nárok na odmenu za naviac práce, pretože cena bola pevná, všetko si prezrel, a zmluvu bolo možné meniť iba písomným dodatkom.
Správna réžia? Na to môžete zabudnúť, že by niekto uznal.
Moje otázky:
Ako si zhotoviteľ efektívne naplánuje nasledovnú zákazku?
Ako si zhotoviteľ zachová kvalitu a dobré meno? Prídu mu kvalitní chlapi, ak ich bude posúvať, nevyplácať?
Prečo sa podpisuje zmluva, keď vôbec nezodpovedá realite na stavbe?
Do kedy budú zhotovitelia tolerovať takéto zaobchádzanie zo strany objednávateľa?
Má zhotoviteľ takú maržu, ktorá pokryje toto riziko?
