+421 905 948 192

Vynútené investície na Slovensku

Na úvod by som si dovolil odporučiť knihy, ktoré formovali môj názor na život v meste a komunálnu politiku.

Na našom trhu máme od vydavateľstva Premedia Samom Marcom preloženú knihu Triumf mesta, Náš najväčší vynález, ktorú napísal Edward Glaeser. Taktiež ma zaujal dánsky architekt Jan Gehl, ktorý bol nedávno aj v Bratislave, ktorý sa mestám venuje minimálne v dvoch knihách: Life Between Buildings: Using Public Space a Mestá pre ľudí (Cities for People).

V mojom súčasnom názorovom rozpoložení som dospel k premise ohľadom rozvoja mesta, ktorú by som zhrnul asi nasledovne: „V mestách existuje vysoká deľba práce a koncentruje sa v nich vývoj a konkurencia. Konkurencia vedie k efektívnejším riešeniam a posúva nás dopredu. Vývoj vopred nie je možný bez neustáleho sa ovplyvňovania a stretávania sa. Na to sú mestá najideálnejšie, pretože sú prirodzenými centrami más ľudí, z ktorých sú niektorí nadaní a budú mať čas a záujem venovať sa vede, zlepšovaniu, nápadom, a vďaka interakcii s kolegami im to pôjde rýchlejšie, atď. Nie som síce Gerta, ale skôr, či neskôr budeme zápasiť s: (i) dopadmi preľudnenia na planéte; (ii) otepľovaním; (iii) zmenou ekonomiky zameranaj na rast; (iv) extrémnou nerovnosťou medzi bohatými a chudobnými; atď. Myslím si, že budeme musieť byť nútene skromní. Mestá budú zavádzať smart riešenia, experimenty v doprave a v logistike, mestá budú zavádzať alternatívne zdroje energie, modré a zelené riešenia. Mestá budú medzi sebou súťažiť o to, ktoré priláka tých najšikovnejších ľudí, aby sa práve v ich meste zavádzali najefektívnejšie riešenia, a aby profitovalo zo zhodnocovania nových myšlienok. Mestá tak budú robiť v spolupráci medzi korporáciami (školami, podnikmi) a občanmi.“

Na takúto spoluprácu by mala byť pripravená aj právna úprava.

Na Slovensku máme zákon o poplatkoch za rozvoj. Tento zákon nepovažujem za dobré riešenie a uvediem prečo. Napíšem Vám, čo by som zmenil a ako.

Na úvod zhrniem právne hranice, v ktorých sa pohybujeme.

Na jednej strane je ústavný princíp katalógu práv, z ktorého vyplýva, že dane a poplatky možno ukladať len na základe zákona. Zavedenie a vyberanie poplatkov za rozvoj infraštruktúry obce/mesta (pred zákonom o poplatkoch za rozvoj) neumožňoval žiadny zákon.

Ako advokát som sa stretol zo situáciou, keď „osvietený“ starosta chcel vybudovať kanalizáciu a ČOV a nemal z čoho. Obec nemala prostriedky na spolufinancovanie, hoci starosta získal grant. Komunálna banka vtedy ešte len dolaďovala produkty pre samosprávu. Starosta sa rozhodol vyzbierať od občanov príspevok cca. 200 eur od každého a VZN obce rozhodol, že všetci, čo prídu alebo nezaplatili, neskôr zaplatia 200 eur pri pripojení. V zásade v obci panovala zhoda. Každému bolo zrejmé, že tým dochádza aj k zhodnocovaniu ich pozemkov, až na jednu pani, ktorá to z mne dodnes nepochopiteľných dôvodov pohnala na prokuratúru a následne v dlhotrvajúcom spore s obcou bola obec donútená uvedené riešenie zrušiť. Kanalizáciu a ČOV nemajú dodnes.

Iné prípady boli, keď obec podpísala zmluvu o spolupráci s mestom, na základe ktorej mesto privítalo investíciu a v prospech dobrej veci sa zaviazala poskytnúť súčinnosť pri vydávaní dokumentácii.

Okrem týchto dvoch riešení existuje šedá zóna a korupcia, kde developeri boli nútené kšeftovať so starostami a poslancami.

Zjednodušene možno konštatovať, že nie je možné, aby obec/mesto autoritatívne zaviedlo akýkoľvek poplatok. Nemalo by byť však obci/mestu zakázané, aby sa obec/mesto ako právnická osoba v súlade s predpismi o hospodárení (napr. schválenie v zastupiteľstve, v súlade s územno-plánovacou dokumentáciou) zaviazalo v obchodno-právnej zmluve na určitom príspevku, ktorého účelom je kompenzovať dodatočné zaťaženie infraštruktúry.

Zo zákona o obecnej samospráve vyplývajú pre obec, okrem iného, nasledovné povinnosti. Obec pri výkone samosprávy:

Znie to ako príkaz a všetci občania to akoby očakávajú.

Kde má však obec/mesto vziať peniaze na stupňujúce sa požiadavky svojich občanov?

Ako prenášať alebo motivovať developerov k investovaniu do územia? Každý developer podniká pre zisk. Na druhej strane máme dotačné schémy, ktoré cez dáky ekonomický behavioralizmus motivujú developerov k investovaniu do územia. Aké sú však správne investície? Kto o tom rozhodne?

Keď je nedostatok bytov a slabá kúpna sila, tak si developer nemusí lámať hlavu, či ľudia byty kúpia, ale ak by tomu tak nebolo a kupujúci by si vyberali z ponúk developerov, určite by ich zaujali zelené plochy, environmentálne riešenia, estetickosť, mesto bez áut, dobrá MHD, dobré školy, dobré nemocnice, dobré kultúrne vyžitie.

To, čo občania očakávajú, sám developer nezainvestuje. Mesto nie je developer, ale je dobré, ak má víziu a nastavuje regulatívy k dobrému miestu pre život.

Nemusí to stačiť, pretože mesto žije ľuďmi a tí musia mať aj kúpnu silu aj voľný čas, aby sa vytvoril ten kokteil vzťahov: komunity, výmena myšlienok, zdieľanie záujmov, občianska spoločnosť, atď.

Predstavitelia mesta nie sú sociálni inžinieri, vzťahy neregulujú, iba im vytvárajú prostredie v meste a možnosť v meste bývať.

Hoci bývalý režim budoval sídliská, ktoré majú svoju kvalitu a mali svoje miesto v rámci budovania priemyslu, malo to aj negatívnu stopu, keď v duchu Corbusiera sa budovala oddychová zóna, priemyselná zóna, bytová zóna, obchodná zóna a došlo k neekonomickému roztiahnutiu mesta a veľkému transferu v meste.

Dnes majú občania predstavu, že mesto má povinnosť budovať novú infraštruktúru, udržiavať starú, ale nie celkom ich zaujíma, odkiaľ na to zoberie peniaze. Mesto má obmedzené zdroje a musí sa správať ekonomicky. Nemôžeme očakávať, že zastaviame celý žitný ostrov domčekmi v malinkých osídleniach, vybudujeme kanalizáciu, cesty, vodovody, osvetlenie a tieto dáme obciam nech to udržiava a nech zabezpečí autobus a škôlku a kultúru.

Obyvatelia, mesto a developeri musia spolupracovať.

Mesto zo svojho rozpočtu nemôže pripravovať územia pre výstavbu, vymedziť v katastri svoje územia na zastavanie, budovať z mestského rozpočtu dopravnú, techinckú, občiansku infraštruktúru a poskytovať ju zdarma súkromným developerom.

Na druhej strane stále, čoraz viac developerov má záujem investovať peniaze do verejnej infraštruktúry v území, kde plánujú svoje stavebné zámery. Nad rámec zákonných povinností sa starajú o komunitu, spolupracujú s neziskovým sektorom a do územia prinášajú nadštandardné inovatívne riešenia, ktoré sú postavené na princípoch udržateľného rozvoja.

Mali by byť vytvorené pravidlá pre spoluprácu s developermi tak, aby bolo možné previazať využívanie územia s ekonomickými aspektmi, ktoré sa k nám ešte do územného plánovania ešte nepremietli.

Takéto pravidlá musia vzniknúť transparentne a v spolupráci s developermi, neziskovým sektorom, mestom a občanmi. Pravidlá musia byť vymožiteľné. Ak developer zoberie na seba úhradu verejnej infraštruktúry, môže to byť win – win riešenie. Čiastočnou kompenzáciou za dodatočnú záťaž na verejnej infraštruktúre, ktorá vo svojom dôsledku pomôže skvalitniť prostredie, v ktorom investori stavajú, a v ktorom budú obyvatelia bývať, podnikatelia mať kancelárie a komerčné prevádzky. To sa predsa pozitívne premietne aj v predajných cien a nájomnom.

U nás sme sa rozhodli vytvoriť zákon o poplatku za rozvoj. Čo sa ním vyriešilo? Developer teraz vie, že bude musieť mestu zaplatiť zákonný vopred definovaný poplatok za každý byt (10,- € až 45,- € na meter štvorcový nadzemnej časti stavby). Mesto sa môže rozhodnúť, či ho zavedie a v akej výške. Developer však nijako nevie ovplyvniť na čo mesto uvedený poplatok použije a kedy to použije.

Zoberte si príklad, že čakáte na rekonštrukciu a posilnenie prístupovej cesty alebo križovatky. Ak ju má mesto vyobstarať, sídlisko už bude existovať a zrekonštruovaná cesta tam ešte nebude.

Pozitívnym prípadom je primátor Bratislavy: Matúš Vallo, ktorý aktuálne rokuje s developermi a pripravil vzorovú zmluvu o spolupráci. O čo v nej ide? V podstate developerom, ktorí prejavia záujem o spoluprácu s mestom, výmenou za byty zmení doterajší kód funkčného využitia územia v územnom pláne. To znamená, ak tam bola napr. funkcia 501 „Zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“, tak zníži percento pre občiansku vybavenosť, v prospech bývania.

Beriem na vedomie, že nájomné byty sú aktuálna téma a mesto ich potrebuje, aby mohlo rozbehnúť svoje programy, ale takouto formou spolupráce by sa dalo dosiahnúť oveľa viac.

Treba uviesť, že doposiaľ sa k takémuto privilégiu v Bratislave dostali iba developeri: GRUNT, CORWIN a YIT. Je takéto riešenie transparentné? Zodpovedajte si sami.

Pokiaľ ide o zelené a modré riešenia, nemusíme sa báť, že nebudeme vedieť, čo je pre naše mestá potrebné. Európska komisia v tomto smere už intenzívne pracuje a podrobne rozpracovala aj dotačnú schému aj spôsoby ako motivovať súkromný a verejný sektor implementovať riešenia udržateľného rozvoja.

Myslím si však, že bez zmeny legislatívy sa k tomu nedostaneme.

Územné plány máme staré a ich príprava trvá dlho.

V Českej republike majú v novom stavebnom zákone tzv. plánovaciu zmluvu. Táto zmluva umožňuje preklenúť obdobie medzi starým územným plánom a prijatím nového územného plánu. Mesto a developer sa môže dohodnúť, čo bude na danom území a môžu sa vykonať k tomu prípravné práce. Myslím si, že toto je oveľa praktickejšie a efektívnejšie riešenie ako náš neadresný poplatok za rozvoj.

Naviac veľké mestá v Čechách prijali v spolupráci s významnými developermi zásady spolupráce, kde transparentne došlo k dohode na rozvoji. Mesto si tak mohlo presadiť a ochrániť svoje územie a developer získal istotu, že bude vedieť použiť územie na účel, ktorý chce a jeho investícia mu územie zhodnotí.

Takýmto spôsobom by mestá nemuseli mať obavu, že ich developeri prevalcujú, pretože by sa po konštruktívnom dialógu dohodli na pravidlách a na budúcnosti a profitovali by z toho všetci, najmä obyvatelia by sa dočkali inovatívnych riešení skôr. Takéto zmluvy by boli samozrejme aj vynútiteľné, nešlo by len o dáku deklaráciu, politický sľub.

Na záver si dovolím skopírovať znenie ohľadom plánovacej zmluvy z českého nového stavebného zákona, ktorú by som navrhoval zapracovať do nášho zákona spolu so zrušením zákona o poplatku za rozvoj.

㤠130

Úvodní ustanovení

(1) Plánovací smlouvou je veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.

(2) Plánovací smlouva může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva.

§ 131

Obsah plánovací smlouvy

(1) V plánovací smlouvě se obec, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury může zavázat k tomu, že

a) poskytne stavebníkovi součinnost k uskutečnění záměru,

b) obec nebo kraj učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace,

c) po sjednanou dobu nevydá nebo nezmění územně plánovací dokumentaci nebo neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru,

d) po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.

(2) V plánovací smlouvě se obec, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury může dále zavázat k tomu, že

a) pozemky nebo stavby potřebné k realizaci záměru, k nimž vykonávají práva, ať již přímo, nebo prostřednictvím dalších osob, po sjednanou dobu nezatíží nebo nezcizí,

b) se bude podílet na přípravě, výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb nebo jiných opatření potřebných k uskutečnění záměru,

c) od stavebníka převezme jím zhotovenou stavbu do svého vlastnictví,

d) učiní jiné právní jednání v oblasti soukromého práva.

(3) Stavebník se může v plánovací smlouvě zavázat zejména k

a) účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb nebo opatření vyvolaných záměrem,

b) převzetí nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb nebo opatření vyvolaných záměrem,

c) účasti na asanaci území dotčeného záměrem,

d) účasti na narovnání majetkových vztahů v území dotčeném záměrem,

e) poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace; v plánovací smlouvě lze sjednat i jeho účel.

§ 132

Uzavírání a přezkum plánovací smlouvy

(1) Plánovací smlouvu uzavíranou obcí, krajem nebo hlavním městem Prahou schvaluje zastupitelstvo obce, zastupitelstvo kraje nebo zastupitelstvo hlavního města Prahy.

(2) K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené obcí s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný krajský úřad.

(3) K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené krajem nebo hlavním městem Prahou s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný Nejvyšší stavební úřad.“