Priemerná dĺžka súdnych sporov v stavebníctve trvá minimálne v rozpätí 3 až 5 rokov. Niektorým sporom je možné predísť okrem iného aj dobrou organizáciou práce, poriadkom na stavbe, v dokumentoch a starostlivým prerokovaním zmluvy, ako aj odstránením vágnych a nerozumných zmluvných ustanovení.
Verejní obstarávatelia síce boli donútení používať štandardizované zmluvné podmienky typu FIDIC, avšak tieto sú samotnými zadávateľmi výrazne zmenené. Častokrát je narušené rovnomerné rozdelenie rizík, ktoré je nevyhnutné pre riadne riadenie projektu a inštitúty, ktoré majú zabezpečiť efektívne riešenie sporov, sú zrušené.
Pozitívne hodnotím súkromných investorov, ktorí začali aspoň so zabezpečením riadneho stavebného manažmentu, a tak sa stal obyčajný poriadok na stavbe základným krokom k predchádzaniu sporom. Verím, že rozumný investor potrebuje stavbu sprevádzkovať včas a s ohľadom na dobrú skúsenosť s poctivými zhotoviteľmi, nebude tlačiť zhotoviteľa do nereálnych cien a uskromní sa so svojou developerskou maržou.
Žiaľ vo verejnom sektore a na mnohých súkromných stavbách stále nie sú korektne a rozumne nastavené zmluvné vzťahy.
Príčiny sporu
Príčinu sporov vidím predovšetkým v:
- nerealizácii feasibility study;
- zle zvolenom spôsobe dodania diela, resp. sa spôsob zvolenia dodania diela nebral vôbec v úvahu;
- neexistencii koncepčnej štúdie;
- existencii sporov už na úrovni medzi projektantom a investorom, kedy investor nedomyslí stavbu, jej funkčnosť, prevádzku, použitie, dobu životnosti, ekologické a zákonné nároky kladené na stavby, a v neposlednom rade tlak verejnej mienky, estetické cítenie užívateľov stavieb, neochota odstrániť slabé miesta, na ktoré poukazuje projektant, atď.
Neodstránenie nezhôd v úvode sa neskôr odzrkadľuje v nesprávnej dokumentácii, v chybnom výkaze výmer a v chybnej, resp. nedokončenej projektovej dokumentácii.
Ešte stále sa subjekty pôsobiace na našom trhu nenaučili stavať na základe špecifikácie (investor ako laik síce vie, čo potrebuje, ale nemá dostatočnú odbornosť, aby sám pripravil podkladové dokumenty) a obstarávať dielo aj s dokumentáciou. V neposlednom rade, na strane investora, chýba vôľa nechať si poradiť od profesionálov (z dôvodov nákladov), naopak investor si dovolí „luxus“ šetriť na nesprávnom mieste.
Ďalšími príčinami sporov sú nepredvídateľné okolnosti, ktorým však bolo jednoduché predísť riadnym geologickým a hydrogeologickým prieskumom, preto nie je mysliteľné, aby tieto riziká na seba preberal zhotoviteľ.
Počas realizácie stavby je žiaľ častým javom zlé riadenie dokumentácie, zlá komunikácia medzi zainteresovanými stranami, nevhodné pokyny, chýbajúce/stratené dokumenty, neposkytnutie súčinnosti, neodovzdanie stavebnej pripravenosti, neskoré schvaľovanie dokumentov, preberanie časti diela, resp. neodôvodnené nepreberanie riadne vykonaného diela, kolízie medzi dodávateľmi, atď.
Do takýchto vzťahov vstupuje zhotoviteľ, na ktorého by chcel vyzrieť objednávateľ. Zhotoviteľ si dopraje niekedy taký „luxus“, že ani nečíta zmluvu.
Predmet sporu
Najčastejšie tak je predmetom sporu uplatnenie nároku na zaplatenie určitej sumy, najmä z dôvodu náhrady škody, nároku z vady diela, nároku zo zmluvnej pokuty, nároku z variácie a iných inominantých zmluvných nárokov.
Som toho názoru, že skúsený zhotoviteľ má dostatočne vyvinutý senzor, kedy by nemal vôbec pristúpiť na dohodu a mal by radšej čakať na vhodnejšiu stavbu. Indikátorom sú už technické podklady. Nakoľko som právnik, nižšie uvediem, čo je najdôležitejšie pre zhotoviteľa, aby v zmluve vždy podrobne preskúmal.
Najčastejším scenárom objednávateľa je, že subdodávateľ, resp. zhotoviteľ, ktorý zhotovil dielo do takej úrovne, že je funkčné, začne narážať na rôzne, priam až „kafkovské“ prekážky na stavbe. Zrazu je objednávateľ veľmi úzkostlivý na plnenie záväzkov, hľadá sa chyba, odstupuje sa od zmluvy, uplatňujú sa zmluvné pokuty, započítava sa, ťahajú sa bankové záruky, zhotoviteľovi sa znemožní vstup na stavbu, atď.
Rizikové ustanovenia
Pokiaľ si zhotoviteľ bude dávať pozor pri nasledujúcich ustanoveniach, netvrdím, že má vyhraté, ale má zabezpečenú lepšiu pozíciu (za predpokladu, že riadne plní):
- Text zmluvy musí uvádzať všetky prílohy, ktorými sa zmluvné strany riadia. Taktiež v zmluve musí byť jasne uvedené, či sa zmluva riadi aj všeobecnými podmienkami, ktoré existujú mimo samotného textu zmluvy a musí uvádzať hierarchiu dokumentov, aby bolo zrejmé, ktoré ustanovenia majú prednosť pred inými ustanoveniami.
- Predmet diela je obvykle špecifikovaný v technických prílohách. Napriek tomu, musí byť zrejmý rozsah predmetu diela, ako aj kvalita diela a záruka za akosť, a počiatok a koniec plynutia záručnej doby.
- Musí byť jasne stanované miesto stavby, ako aj čas vykonania diela. V prípade ak existuje harmonogram, musí byť jasné, či je tento záväzný, ktoré míľniky sú záväzné, resp., či zhotoviteľ plní dielo podľa predpokladaného harmonogramu, ktorý podlieha zmenám podľa okolnosti a záväzný je iba čas zhotovenia diela. Bez ohľadu na uvedené je podľa mňa nevyhnutné mať vyznačenú kritickú cestu a sledovať, či nie sú ohrozené záväzné termíny. Tieto je potrebné analyzovať a oznamovať objednávateľovi aj s uplatnením nároku (zvýšenie ceny diela, posun času zhotovenia diela, atď., ak tieto inominátne nároky možno podľa zmluvy uplatniť).
- Cena diela. Ak je dohodnutá meraná zmluva, veľký dôraz je potrebné klásť na porozumenie výkazu výmer, jeho správnemu vyplneniu, resp. vysvetleniu položiek, ktoré nie sú jednoznačné, je potrebné preskúmať, či má prednosť číselná alebo písomná časť výkazu. Ak je dohodnutá lump sum cena (paušálna cena), je potrebné sa ubezpečiť, aký je predmet diela, a čo všetko je zahrnuté v cene. Napriek uvedenému je potrebné sa vysporiadať s aplikáciou ustanovení Obchodného zákonníka o cene, ktoré spôsobujú výkladové problémy, pri variáciách, pri zmene ceny.
- Každý záväzok by mal byť v zmluve jednoznačný. Zhotoviteľ by mal trvať na tom, aby záväzky, ktoré sú nezrozumiteľné (netýkajú sa jeho predmetu diela, pochádzajú z predošlej zmluvy), boli zo zmluvy bez náhrady vymazané. Ustanovenia o zmluvnej pokute a o možnosti ukončiť zmluvu musia byť jasné, nesmú byť vágne. Zhotoviteľ by mal mať právo zhotoviť dielo a aj opraviť vady, preto by nemal umožniť, aby objednávateľ mal právo odstúpiť zmluvu z dôvodu menej závažných porušení zmluvných záväzkov na strane zhotoviteľa, resp. bez možnosti nápravy porušenia záväzku.
- Musí byť jasne dohodnuté, kedy má objednávateľ dielo, alebo jeho časť prevziať. Odporúčam dohodnúť domnienku prevzatia, ak by objednávateľ neoprávnene odmietal dielo prevziať, alebo by neposkytoval súčinnosť. Je nevyhnutné rozlišovať vady, ktoré existujú pri odovzdávaní diela a vady, ktoré vznikli počas záručnej doby. Je nevyhnutné dohodnúť, aké vady nebránia prevzatiu diela a je možné ich uviesť v zápisnici o prevzatí diela aj s termínom odstránenia.
- Je nevyhnutné dohodnúť rozumnú súčinnosť pri odstraňovaní vád, kedy by zhotoviteľ mal mať právo vadu odstrániť, ale objednávateľ musí mať právo odstrániť vadu a uplatniť náklady, pre prípad, že zhotoviteľ nekoná.
- O dobu omeškania objednávateľa, by nemal byť zhotoviteľ v omeškaní, to znamená, že by nemal niesť ani zodpovednosť za porušenie pôvodných termínov a nemali by sa uplatňovať zmluvné pokuty. Častým javom je spoločné omeškanie, kedy je potrebné vykonať analýzu príčin a dôsledkov, čo bez kritickej cesty, dobrého harmonogramu, nie je jednoduché. Zhotoviteľ by mal mať k dispozícii všetok svoj čas, aby vykonal prácu tak ako pôvodne plánoval, všetko, čo zasahuje do tejto organizácie, je tzv. disruption a môže spôsobovať zníženie pracovného tempa a nasadenej kapacity, strojov. Uvedené zásahy vyvolávajú dodatočné náklady, ktoré by zhotoviteľ mal mať zaplatené. Oznamovanie týchto udalostí a kompenzovanie týchto nákladov sa musí v zmluve upraviť.
Príklady navyvážených zmluvných ustanovaní
Pozor na nasledujúce ustanovenia, ktoré sú bežne v zmluvách a odporúčam ich prerokovať a hľadať rovnováhu vzťahov, inak dávate tromfy objednávateľovi, ktoré ľahko použije vo Váš neprospech:
Zhotoviteľ sa zaväzuje, že akékoľvek peňažné nároky objednávateľa vzniknuté podľa tejto zmluvy nahradí objednávateľovi v plnej výške. Tieto nároky je objednávateľ oprávnený jednostranne si započítať so sumou zádržného alebo garančnej zábezpeky alebo uspokojiť si z bankovej záruky alebo odpočítať si z čiastky fakturovanej zhotoviteľom, alebo uplatniť formou zľavy z ceny diela.
Strany sa dohodli, že v prípade nároku objednávateľa podľa tejto zmluvy voči zhotoviteľovi na zľavu z ceny diela je objednávateľ oprávnený požadovať odpočet zľavy vo faktúre zhotoviteľa vystavovanej na objednávateľa a zhotoviteľ je povinný túto zľavu odpočítať z faktúry z fakturovanej čiastky bez DPH.
V prípade, ak peňažné nároky objednávateľa nebudú uspokojené spôsobom uvedeným v predchádzajúcom bode tohto článku zmluvy, je objednávateľ oprávnený neodsúhlasiť súpis vykonaných prác zhotoviteľa a neprijať faktúru zhotoviteľa resp. už prijatú faktúru zhotoviteľa vrátiť až do doby, kým peňažné nároky objednávateľa nebudú uspokojené. Objednávateľ sa týmto nedostáva do omeškania. Ustanovenia tejto zmluvy o splatnosti faktúr resp. zádržného a garančnej zábezpeky sa v tomto prípade nepoužijú.
Strany sa dohodli v súlade s ustanoveniami § 72 ods. 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH , že v prípade, ak objednávateľovi vznikne nárok na zľavu z ceny diela podľa ustanovení tejto zmluvy a zhotoviteľ nebude postupovať podľa predchádzajúcich dvoch bodov tohto článku zmluvy, je objednávateľ oprávnený uplatniť si tieto nároky u zhotoviteľa formou dokladu o oprave základu dane (dobropisu). Strany sa dohodli v súlade s ustanoveniami zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH, že objednávateľ je v tomto prípade oprávnený za zhotoviteľa v jeho mene a na jeho účet vystaviť doklad o oprave základu dane na výšku zľavy a doručiť ho zhotoviteľovi, s čím zhotoviteľ podpisom tejto zmluvy vyjadruje svoj výslovný súhlas a zhotoviteľ sa zaväzuje doklad o oprave základu dane akceptovať.
Poskytnutím zľavy z ceny diela podľa ustanovení tejto zmluvy ostávajú zachované všetky nároky objednávateľa z vád diela podľa tejto zmluvy (najmä, nie však výlučne, nárok na odstránenie vád, dokončenie diela riadne a včas a pod.).
Zmluvnými pokutami a zľavami z ceny diela dohodnutými v tejto zmluve nie je dotknutý nárok strán na náhradu škody v plnom rozsahu, a to aj keby táto presahovala výšku.
V prípade, že objednávateľ požaduje zľavu z ceny vadného plnenia, zmluvné strany sa dohodli, že zľava z ceny sa určí na základe písomnej dohody zmluvných strán. V prípade, že sa zmluvné strany nedohodnú na primeranej zľave z ceny do 30 dní odo dňa doručenia reklamácie zhotoviteľov, vypočíta sa ako súčet:
a) rozdielu medzi hodnotou plnenia, ktorú by malo mať plnenie bez vád, a hodnotou vadného plnenia v čase, kedy sa malo plnenie dodať, a
b) nákladov, ktoré bude objednávateľ musieť vynaložiť na činnosti, ktoré sú nevyhnutné na to, aby sa plnenie stalo bezvadným v zmysle zmluvy.
Hodnota plnenia bez vád a hodnota plnenia s vadami, ako aj výška nákladov vynaložených objednávateľom na odstránenie vád, sa určí znaleckým posudkom predloženým objednávateľom. V prípade, že zľava z ceny bola uplatnená ešte pred vystavením faktúry za dodané plnenie, ku ktorému sa zľava z ceny vzťahuje, dodávateľ je povinný fakturovanú cenu znížiť o sumu zľavy.
V prípade, že k uplatneniu zľavy z ceny dôjde až po vystavení faktúry za dodané plnenie, zhotoviteľ je povinný vystaviť objednávateľov faktúru na opravu základu DPH v zmysle platných právnych predpisov v prípade, že neplatí ustanovenie tohto bodu nižšie. Zhotoviteľ je povinný vystaviť a doručiť opravnú faktúru najneskôr do 15 dní odo dňa, kedy bola zľava z ceny dohodnutá. Na doručenie opravnej faktúry sa vzťahujú ustanovenia bodu vyššie.
V prípade, že sa na základe predbežnej kontroly zistí, že plnenie nespĺňa požiadavky stanovené zmluvou, objednávateľ je oprávnený žiadať odstránenie vád plnenia a určiť lehotu, v ktorej je zhotoviteľ povinný odstrániť vady plnenia. Po uplynutí lehoty na odstránenie vád plnenia podľa tohto bodu je objednávateľ oprávnený vykonať ďalšiu kontrolu plnenia. V prípade, že vady plnenia nebudú zo strany zhotoviteľa uspokojivo odstránené, sú objednávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy pre podstatné porušenie zmluvy zo strany zhotoviteľa, ak neurčia ďalšiu lehotu na odstránenie.
Zhotoviteľ nie je oprávnený odmietnuť ani nijak odďaľovať odstraňovanie reklamovanej vady, aj keď je toho názoru, že predmetná reklamácia nie je opodstatnená, alebo že za reklamovanú vadu nezodpovedá. Zhotoviteľ má však následne právo riadne preukázať neopodstatnenosť takejto reklamácie a v prípade jej preukázania mu vzniká nárok na úhradu nákladov, ktoré preukázateľne vynaložil na odstránenie takejto vady, aj keď na to nebol povinný, avšak iba za podmienky, že na takúto skutočnosť objednávateľovi písomne upozornil v lehote 3 dní od dátumu doručenia reklamácie. Do právoplatného rozhodnutia o reklamácii znáša všetky náklady dočasne zhotoviteľ. Pre vylúčenie pochybností, dôkazné bremeno, že vada uplatnená objednávateľom počas plynutia záručnej doby nie je záručnou vadou a že za ňu zhotoviteľ nezodpovedá, znáša zhotoviteľ v celom rozsahu.
Zaplatím až mne zaplatia.
Nie menej dôležité sú taktiež ustanovenia o voľbe práva, ako aj dohode o alternatívnom riešení prípadných sporov.
