+421 905 948 192

Case study "Vada strechy objavená 5 rokov po kolaudácii"

Ako a voči komu uplatniť vadu?

Zoberme si príklad, ktorý podľa mňa nie je ojedinelý:

Developer postaví dom. Byty postupne rozpredá jednotlivým vlastníkom.

Správa domu prejde pri prvom prevode bytu na spravcu domu na základe zákona o vlastníctve bytov.

Vlastník bytu zistí problém, napr. do bytu zateká, hoci sa byt nenachádza pod strechou. Správca reaguje liknavo. Susedov sa tento problém "netýka", tak sa neangažujú, prípadne broja proti tomuto vlastníkovi, pretože je to jeho vada na byte a ostatní nechcú, aby sa hradila zo spoločného fondu opráv. Vlastník sa prie so susedmi o to, či ide o vadu týkajúcu sa domu, alebo bytu. Čaká, že mu pomôže správca, aby sa to uplatnilo z fondu opráv.

Ubehlo viac ako 5 rokov od kolaudácie, ale vlastník bytu má pocit, že byt je novostavba, že by za vadu mal niekto zodpovedať.

Poďme sa pozrieť, čo sa dá robiť v danom prípade.

Predtým, ako si urobíme analýzu, uvediem relevantnú právnu úpravu. Tí, čo ste nedočkaví, môžete túto kapitolu preskočiť a ísť na záver.

 

Zodpovednosť za vady

Zodpovednosť za vady v občianskoprávnych vzťahoch je upravená v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“). Pri zodpovednosti za vady je potrebné rozlišovať medzi špeciálnou právnou úpravou a všeobecnou právnou úpravou zodpovednosti za vady.

Všeobecná úprava zodpovednosti za vady je upravená v ustanoveniach od § 499 – 510 Občianskeho zákonníka. Špeciálna zodpovednosť za vady je upravená pri jednotlivých zmluvných typoch – kúpna zmluva (§ 596 – 600 OZ  a pri predaji v obchode - §  619 – 627 OZ), zmluva o dielo (§ 633 a nasl. OZ), pre osobitné druhy zmluva o zhotovení veci na zákazku (§ 644 – 651 OZ) a pri zmluve o oprave a úprave veci (§ 652 až 656 OZ). Špeciálna právna úprava má prednosť pred všeobecnou, a všeobecná právna úprava sa použije len v rozsahu v akom danú vec neupravuje špeciálna právna úprava.

Občiansky zákonník rozlišuje zákonnú zodpovednosť za vady a záručnú zodpovednosť za vady.

 

Záručná zodpovednosť za vady

Záručná zodpovednosť za vady je inštitút, ktorý je upravený v § 502 Občianskeho zákonníka. Záručnou zodpovednosťou za vady sa scudziteľ zaväzuje, že bude zodpovedať aj za vady, ktoré sa vyskytnú do určitej dohodnutej doby (záruka). Ak by takúto záruku scudziteľ neposkytol, zodpovedal by len za vady, ktoré má vec v čase plnenia. Záručná zodpovednosť za vady je povinná v spotrebiteľských zmluvách.

Keďže v spotrebiteľský veciach je záručná zodpovednosť za vady povinná, je potrebné uviesť, že v prípade predaja je minimálna záručná doba 24 mesiacov, avšak predávajúci môže poskytnúť aj dlhšiu záruku.

Developer poskytuje kupujúcemu na stavebné časti nehnuteľností záruku za akosť v trvaní 36 mesiacov (3 roky) odo dňa protokolárneho odovzdania nehnuteľností. K tomu dochádza obvykle až po kolaudácii domu.

Táto lehota ma prekluzívny charakter, čo znamená, že ak sa právo neuplatní v stanovenom čase, toto právo zanikne. Na preklúziu súd prihliada ex offo, teda aj bez námietky.

Ak je po kolaudácii 5 rokov možno očakávať, že už došlo k zániku práva na uplatnenie vád.

 

Zákonná zodpovednosť za vady

Podľa § 499 Občianskeho zákonníka platí, že: „Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.“

Zákonná zodpovednosť za vady je prísnejšia v neprospech kupujúceho, pretože predávajúci zodpovedá len za vady, ktoré existovali v čase plnenia, a to bez ohľadu na to, či sa daná vada prejavila neskoršie. Inak povedané, predávajúci bude zodpovedať aj za skryté vady, ktoré existovali v čase plnenia, no k prejavu vady došlo až neskôr.

Skryté vady sú také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Predávajúci by nezodpovedal za vady, ktoré boli zjavné.

Za vady, ktoré sa vyskytnú (vzniknú) neskôr po plnení zodpovedá predávajúci len vtedy, ak je dohodnutá aj záručná zodpovednosť za vady. V opačnom prípade za tieto vady nezodpovedá.

Na podporu vyššie uvedenej argumentácie si dovoľujeme poukázať aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn.: 32 Odo 976/2002, podľa ktorého: „Je totiž nutno rozlišovat vady věci, které existovaly v době plnění (v době převzetí věci kupujícím), za které nese prodávající odpovědnost, a dále vady, které vznikly až po této době. Není přitom rozhodující, že k projevu vady došlo až po době plnění, rozhodující vždy je, zda uplatněná vada zde byla již v době plnění.“

Zároveň odkazujeme aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 33 Cdo 2991/2013, v ktorom sa uvádza, že: „Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaný nechal na domě, dva roky před jeho prodejem žalobkyni, opravit střechu. Vycházeje z údajů uvedených ve znaleckých posudcích znalců Ing. Voborníka a Ing. Řezníčka a z výslechu znalce Ing. Řezníčka dovodil, že oprava byla provedena nekvalitně, protože pod finální krytinou chybí podkladová lepenka. Tuto skutečnost posoudil jako vadu prodávané věci podle § 597 odst. 1 obč. zák.“

Konštrukčné vady sa považujú za vady existujúce v čase plnenia. Za predpokladu, že k poškodeniu strechy došlo v dôsledku konštrukčnej vady, predávajúci bude za vadu zodpovedať aj bez osobitnej záruky, nakoľko takáto vada existovala už v čase plnenia. Túto skutočnosť, že vada bola spôsobená v dôsledku konštrukčnej vady však musí potvrdiť znalecký posudok.

Je však potrebné určiť, do kedy bude predávajúci zodpovedať za vady, ktoré existovali v čase splnenia. Podľa § 599 Občianskeho zákonníka platí, že: „Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.“

Z vyššie uvedeného ustanovenia vyplýva, že kupujúci je povinný vytknúť predávajúcemu vady najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Táto lehota má taktiež prekluzívny charakter a v prípade, ak sa vady nevytknú predávajúcemu do 24 mesiacov od prevzatia veci, toto právo zaniká. Na zánik práva prihliada súd automaticky a plnenie by zakladalo vznik bezdôvodného obohatenia.

 

Náhrada škody

Podľa § 510 Občianskeho zákonníka platí, že: „Uplatnenie nároku zo zodpovednosti za vady nevylučuje nárok na náhradu škody, ktorá z vady vznikla.“

Majetková ujma spôsobená vadným plnením môže spočívať v samotnej vade plnenia, na ostatnom majetku oprávnenej osoby, v ušlom zisku a v nákladoch vynaložených pri odvracaní ďalších následkov vadného plnenia.

Je nutné zdôrazniť, že nadobúdateľ nemôže z titulu náhrady škody uplatňovať nároky zo zodpovednosti za vady, ktoré zanikli zmeškaním prekluzívnych lehôt.

Zo znenia ustanovenia § 510 Občianskeho zákonníka vyplýva, že nie je možné titulom náhrady škody uplatniť kompenzáciu majetkovej ujmy, na ktorej kompenzáciu slúžia nároky zo zodpovednosti za vady veci. Nárokom na náhradu škody je možné uplatniť majetkovú ujmu, ktorá nespočíva vo vade veci, t. j. ujmu na ostatnom majetku poškodeného a ušlý zisk.

Uvedené potvrdzuje aj judikatúra. V rozhodnutí Najvyššieho súdu ČR, sp. zn.: 25Cdo/2143/2019 („Rozhodnutie 1“), že žalobkyňa kupila od žalovanej dom v roku 2008, ktorého súčasťou bol aj bazén a kupujúca zistila skrytú vadu až v roku 2016. Zo znaleckého posudku vyplynulo, že bazénova vaňa bola postavená vadne. Vykonala rekonštrukciu bazénu za čo zaplatila 1,5 milióna KČ. Žalovaná sa domáhala, aby z titulu náhrady škody jej boli vydané náklady na odstránenie vád predmetného bazénu.

Najvyšší súd v Rozhodnutí 1 konštatoval, že:

Odpovědnost za vady je třeba odlišit od odpovědnosti za škodu. Oba tyto závazkové právní instituty mají jiný účel, jsou založeny na rozdílných zásadách a předpokladech vzniku odpovědnosti. Porušení povinnosti splnit řádně závazek je předpokladem odpovědnosti za vady i odpovědnosti za škodu. Za nedostatky vlastního plnění je dána odpovědnost za vady. Teprve jiná újma, jež vznikla jako následek vadného plnění, je škodou. Jde o újmu, kterou vyvolaly vady poskytnutého plnění, nikoliv o újmu spočívající ve vadnosti poskytnutého předmětu plnění. Odpovědnost za vady sleduje, aby se nabyvateli dostalo ze závazkového právního vztahu smluvené plnění bez jakýchkoliv vad. Nelze-li toho dosáhnout (např. výměnou věci či její opravou), slouží k finančnímu vyrovnání snížení hodnoty věci vzhledem k její vadě či chybějící vlastnosti (sleva). Odpovědnost za škodu sleduje oproti tomu účel, aby byla nahrazena majetková újma vzniklá následkem porušení právní povinnosti nebo v důsledku jiné právem uznané skutečnosti (události). Z ustanovení § 510 obč. zák. tedy současně vyplývá, že z důvodu náhrady škody se nelze domáhat nároků, které vyplývají ze závazků z odpovědnosti za vady. Znamená to, že nabyvatel nemůže požadovat náhradu újmy za vadně poskytnuté plnění z titulu náhrady škody a naopak.

Z Rozhodnutia 1 vyplýva, že náhrady škody sa možno domáhať len vtedy, ak škoda bola spôsobená na inej veci ako tej, ktorá bola predmetom záväzku. Príkladne by sme mohli uviesť, že v prípade vadne zhotovenej strechy (vada spôsobená konštrukčnou vadou zhotoviteľom) by zatekaním došlo k poškodeniu vecí, ktoré sa nachádzajú v byte (napr. televízor, skrine, posteľ a pod.). Náhrady škody sa nemožno domáhať v prípade, ak ide o vec, pri ktorej sa možno domáhať zodpovednosti za vady, teda vec, ktorá bola predmetom záväzku.

Ďalej Najvyšší súd ČR v Rozhodnutí 1 taktiež uviedol, že:

Nejde tedy o újmu, kterou by vady plnění vyvolaly navenek, např. na jiných věcech či hodnotách žalobkyně, nýbrž o náklady na odstranění samotných vad předmětu kupní smlouvy, tedy nikoliv o reparaci újmy vzniklé z vady věci, nýbrž o nápravu vadného plnění samotného, to znamená o to, aby se žalobkyni jako kupující dostalo ze závazkového právního vztahu plnění bez jakýchkoliv vad. Pak ovšem požadavkem na náhradu nákladů za stavební úpravy vedoucí k odstranění vad koupené věci uplatňuje žalobkyně ve skutečnosti nároky z odpovědnosti za vady. Tento nárok není podle ustanovení § 420 obč. zák. odškodnitelný.

Z uvedeného vyplýva, že nárok vady strechy nie je možné uplatniť z titulu náhrady škody, ale z titulu zodpovednosti za vady, pretože nedošlo k ujme na iných veciach, ale ide o náklady odstránenia samotných vád.

Zároveň Najvyšší súd ČR v rozhodnutí , sp.zn. 25 Cdo 1071/2013 („Rozhodnutie 2“) tiež uviedol, že:

Na rozdíl od odpovědnosti za vady, jež stíhá nedostatky vlastního plnění prodávajícího, tedy nedostatky předmětu koupě, je smyslem odpovědnosti za škodu, aby byla nahrazena majetková újma, jež vznikla jako následek porušení povinnosti prodávajícího, který předal vadný předmět koupě, aniž kupujícího upozornil na vady, jež vyšly dodatečně najevo (§ 597 obč. zák.). Protiprávní jednání prodávajícího vůči kupujícímu v souvislosti s poskytnutím vadného plnění může být sice předpokladem jak odpovědnosti za vady, tak odpovědnosti za škodu, avšak je třeba rozlišovat, zda je požadována náhrada za újmu, spočívající ve vadnosti samotné koupené věci, nebo náhrada za újmu, jež z této vady vznikla na jiných hodnotách. Škodou, jež je odškodnitelná v rámci náhrady škody (§ 420 a násl. obč. zák.), je totiž pouze újma, jež vznikla jako následek vadného plnění, nikoliv újma, spočívající ve vadnosti samotného předmětu koupě.

Z Rozhodnutia 2 taktiež vyplýva záver, že náhradu škody nie je možné uplatniť v prípade, ak škoda spočíva vo vadnosti samotného predmetu kúpnej zmluvy.

Okrem vyššie uvedených rozhodnutí, v ktorých súd dospel k záveru, že nároky z vád nie je možné uplatňovať nárokmi zo zodpovednosti za škodu, sú dostupné aj ďalšie rozhodnutia potvrdzujúce tento záver.

V prípade, ak by kupujúci mal záujem domáhať sa náhrady škody, napriek vyššie uvedeným záverom, je potrebné posúdiť, či sú splnené všetky predpoklady vzniku škody, a či samotné nároky na náhradu škody nie sú premlčané.

Pri zodpovednosti za škodu je potrebné, aby boli splnené 4 nasledovné predpoklady vzniku škody:

  1. porušenie právnej povinnosti,
  2. vznik škody,
  3. príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinností a samotnou škodou,
  4. zavinenie.

 

Premlčanie práva na náhradu škody

Podľa § 106 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka platí:

Právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá. Najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej škoda vznikla; to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.“

Čo to znamená?

Odpoveď nájdeme v rozsudku NS ČR, sp. zn. 33 Odo 477/2001:

Škoda (jako kategorie občanského práva ve smyslu § 420 a následujících občanského zákoníku) se chápe jako újma, která nastala (která se projevuje) v majetkové sféře poškozeného a je objektivně vyjádřitelná všeobecným ekvivalentem, tj. penězi, a je tedy (nedochází-li k naturální restituci) napravitelná poskytnutím majetkového plnění, především poskytnutím peněz. Skutečnou škodou se rozumí újma spočívající ve zmenšení majetkového stavu poškozeného a reprezentující hodnoty, které by bylo nutno vynaložit, aby došlo k uvedení věci do předešlého stavu (viz R 55/1977 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Pojem události, z níž škoda vznikla ve smyslu ust. § 106 odst. 2 občanského zákoníku, zahrnuje nejen protiprávní úkon či právně kvalifikovanou událost, které vedly ke vzniku škody, ale i vznik škody samotné. Jestliže by se totiž událost, z níž škoda vznikla, měla ztotožnit pouze s protiprávním úkonem či událostí vyvolávající škodu (protiprávní stav), mohla by začít promlčecí doba běžet dříve, než vznikla škoda, škoda by mohla vzniknout až po uplynutí objektivní promlčecí doby, nebo by nemusela vzniknout vůbec. Takový výklad je nepřijatelný (viz R 2/1992 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Pro počátek běhu dvouleté subjektivní lhůty k uplatnění práva na náhradu škody je rozhodné, kdy se poškozený dozví o již vzniklé škodě (nikoli tedy jen o protiprávním úkonu či o škodné události) a kdo za ni odpovídá. Při posuzování otázky, kdy se poškozený dozvěděl o škodě, je třeba vycházet z prokázané vědomosti poškozeného o vzniklé škodě (nikoli z jeho předpokládané vědomosti o této škodě). Dozvědět se o škodě znamená, že se poškozený dozvěděl o majetkové újmě určitého druhu a rozsahu, kterou lze natolik objektivně vyčíslit v penězích, že lze právo na její náhradu důvodně uplatnit u soudu (viz R 3/1984 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Odvolací soud při svém závěru o běhu objektivní a subjektivní promlčecí lhůty ve smyslu ustanovení § 106 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku z výše uvedených hledisek nevycházel. Jeho úvaha o tom, že tyto promlčecí lhůty musely začít plynout nejpozději 1. 3. 1995 jenom proto, že 2. 3. 1995 žalobce vytýkal výrobci vady střešní krytiny, nemůže být bez dalšího považována za správnou. V daném případě totiž škoda nespočívá v dodání vadné střešní krytiny, ale v majetkové újmě spojené s její výměnou. K výměně střešní krytiny přitom mělo dojít až v červenci 1996, objektivně vzato podmínky k uskutečnění této výměny mohly nastat až poté, kdy byla žalobci dodána nová střešní krytina – skutková zjištění odvolací soud v tomto směru neučinil. Taktéž nebylo zjišťováno, kdy žalobce získal potřebné množství informací o objektivně vyčíslitelné škodě v penězích, aby mohl svůj nárok uplatnit u soudu. Přitom teprve po těchto skutkových zjištěních lze učinit právní závěr o počátku běhu promlčecích lhůt ve smyslu ustanovení § 106 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku a následně tedy i o tom, zda právo žalobce na náhradu škody je promlčeno či nikoli.“

 

Vedomá vada

Podľa ustanovenia § 428 ods. 3 Obchodného zákonníka platí, že: „Účinky odsekov 1 a 2 nenastávajú, ak vady tovaru sú dôsledkom skutočností, o ktorých predávajúci vedel alebo musel vedieť v čase dodania tovaru.“ Patrí sem najmä situácia, ak predávajúci zamlčal kupujúcemu vady tovaru. Účinkami podľa odsekov 1 a 2 je zánik práva, ak sa vady nevytknú v uvedenej dobe.

Aj z judikatúry vyplýva, že v prípade, ak sa preukáže, že predávajúci vedel alebo musel o vadách vedieť, nemožno namietať účinky zániku práva. Z rozsudku NS ČR, sp. zn. 32 Odo 1604/2006 vyplýva táto konštatácia:

Ustanovení § 428 odst. 3 obch. zák., které se v případě smlouvy o dílo obdobně aplikuje podle ustanovení § 562 odst. 3 obch. zák., vylučuje důsledky vznesení námitky, že objednatel neoznámil vady díla včas. Jestliže totiž zhotovitel provedl vědomě vadné dílo, tj. věděl nebo musel vědět o skutečnostech, v jejichž důsledku k vadám došlo, je jeho odpovědnost posuzována přísněji a nemůže uplatnit námitku o opožděném oznámení vad díla. Jsou-li tedy vady díla důsledkem skutečností, o kterých zhotovitel věděl nebo musel vědět v době předání předmětu díla, nebrání přiznání práv z odpovědnosti za vady díla v soudním řízení ani uplynutí objektivní lhůty stanovené v § 562 odst. 2 obch. zák. pro podání zprávy zhotoviteli o vadách díla. Objektivní reklamační lhůta v případě skryté vady odpovídá délce záruční doby. To však pouze v případě, že nenastanou okolnosti předpokládané v § 428 odst. 3 obch. zák. Pokud tyto okolnosti nastanou, není délka reklamační doby omezena. Aby nedošlo k jejich promlčení, musí být práva z odpovědnosti za vady, resp. nároky ze záruky za jakost samozřejmě uplatněny u soudu, resp. v rozhodčím řízení v promlčecí době.

 

Zákonná cesia

Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Podľa § 9 ods. (1): "Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

 

Analýza vzťahov

Legenda:

a) zmluva o dielo na projekt

b) zmluva o dielo na stavbu

c) kúpna zmluva na byt

d) zmluva o správe domu

e) zákonná cesia práv developera (pôvodného vlastníka domu) voči zhotoviteľovi stavby na vlastníka bytu

 

Ak vznikne potreba opráv na dome, správca je oprávnený obstarať opravu, pričom sa tieto náklady uhradia z fondu opráv.

Ak existuje záruka, prípadne zákonná zodpovednosť zhotoviteľa stavby za vady, môžu sa vlastníci počas tejto záručnej doby domáhať prostredníctvom tohto práva na opravu voči zhotoviteľovi stavby. Práva na vlastníkov bytov prešli na základe Zákona o vlastníctve bytov.

Okrem oznámenia samotnej vady, je potrebné zvoliť aj právo z vady, napr. opraviť vadu, vymeniť pokazenú časť, atď. Spravidla má zhotoviteľ stavby povinnosť vec opraviť v primeranej lehote. V závislosti od konkrétnej situácie je potrebné správne reklamovať vadu a dosiahnuť jej opravu. Ak zhotoviteľ nereaguje, je možné uplatniť zľavu z ceny, ktorá predstavuje rozdiel medzi vecou bez vady a vecou s vadou. Za zľavu z ceny sa dá financovať oprava.

Samotná vada, nie je škoda. Nemožno sa domáhať náhrady škody tam, kde bolo povinnosťou uplatniť právo z vady.

Popri vade môže vzniknúť aj škoda. Vtedy sa popri uplatnení práv z vád, uplatní aj škoda.

V prípade uplatnenia vád je potrebné preveriť, či nedošlo k preklúzii, či právo z vád nezaniklo.

V prípade uplatnenia nároku na náhradu škody je potrebné preveriť, či nedošlo k premlčaniu.

Ak uplynula lehota, v rámci ktorej bolo možné uplatniť vadu, je tu ponechaná výnimočná možnosť pre prípad, že by skrytá vada bola zároveň aj vedomou vadou. V takom prípade súd nebude prihliadať na účinky zániku práva. Táto úprava je v Obchodnom zákonníku. V našom právnom poriadku som nenašiel rozhodnutie, kde by súd potvrdil, že je možné aj v občianskoprávnych vzťahoch použiť uvedenú analogickú úpravu, myslím si však, že nie je dôvod, aby neprijal takúto analógiu. Takto sa dostaneme na zhotoviteľa aj po zákonnej lehote na uplatnenie vád, za predpokladu, že ide o takú konštrukčnú vadu, o ktorej zhotoviteľ vedel. Bude potrebné to vedieť preukázať.

Ako sa však dostaneme na projektanta? Projektant má zodpovednosť za riadne vykonanie diela (projektu) voči developerovi. Projektant má zodpovednosť aj zo zákona, ale tiež voči svojmu klientovi, teda tomu, kto si objednal projekt. Projektant je však povinne zo zákona poistený zo zodpovednosti za škodu, ktorú spôsobil v súvislosti s vykonávaním svojej činnosti.

Práve pre tento prípad odporúčam, aby kupujúci bytu v zmluve o prevode bytov požadovali, aby developer previedol na vlastníka bytu aj práva, ktoré mu vznikli nielen voči zhotoviteľovi domu, ktoré prechádzajú zo zákona, ale aj voči projektantovi. Ustanovenie môže byť jednoduché. Napr.:

Predávajúci (developer) na základe zmluvy o dielo uzatvorenej dňa xxx medzi predávajúcim a projektantom (xxx), ktorej predmetom bolo vypracovanie projektu „xxx“ k tomuto bytovému domu k dátumu podpisu tejto zmluvy postupuje na kupujúceho bezodplatne všetky svoje práva z vád a zo škôd z uvedeného projektu voči uvedenému projektantovi.

Takto by sa vedel vlastník bytu dostať aj na projektanta. O takéto postúpenie práv môžu vlastníci požiadať developera aj dodatočne.

Dôležité bude vypracovať znalecký posudok. Pôjde o odbornú otázku, preto je potrebné mať podklady o tom, či skutočne ide o konštrukčnú vadu.

Dôležité bude zistiť aj skutočnosť, či nedošlo k zmenám v projekte, ktoré pôvodný projektant nevykonal, nebolo by to nič nezvyčajné v našich pomeroch.

Dôležité bude zistiť aj skutočnosť, či stavba nebola realizovaná inak ako v projekte. Nespoliehajte sa, že kolaudačné rozhodnutie je potvrdením, že stavba je vykonaná v súlade s projektom pre stupeň DSP.

 

V prípade, že potrebujete poskytnúť právne rady s obdobným prípadom, kedykoľvek sa na nás obráťte.