Limitom pre reguláciu využitia funkčných plôch je určenie spôsobu funkčného využitia a intenzity využitia územia.

Okrem iných regulatívov teda možno za najdôležitejšie regulatívy považovať: index podlažných plôch (IPP) a index zastavaných plôch (IZP).

Regulatívom intenzity využitia územia v územnom pláne je aj vymedzenie urbanistickej funkcie, napr. číslom 201 je označená občianska vybavenosť, číslom 501 je označené zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti.

Územný plán Hl. mesta SR Bratislavy obsahuje niektoré definície, a to:

Hranica funkčnej plochy je vymedzená podľa legendy v regulačnom výkrese.

Pre posúdenie investičného zámeru nachádzajúceho sa len v časti funkčnej plochy platia na ploche, na ktorej má byť realizovaný zámer zástavby definície a ukazovatele intenzity využitia územia záväzné pre celú funkčnú plochu.

V konkrétnom bloku je možné riešiť návrh zástavby celého bloku s vyjadrením etapizácie zástavby, a to na úrovni riešenia ÚPN Z, UŠ Z, resp. dokumentácie pre územné rozhodnutie.

Rozvojové územie je územie mesta, v ktorom územný plán navrhuje:

• novú výstavbu na doteraz nezastavaných plochách,

• zásadnú zmenu funkčného využitia,

• zmenu spôsobu zástavby veľkého rozsahu.

Stabilizované územie je územie mesta, v ktorom územný plán:

• ponecháva súčasné funkčné využitie,

• predpokladá mieru stavebných zásahov prevažne formou dostavieb, prístavieb, nadstavieb, prestavieb a novostavieb, pričom sa zásadne nemení charakter stabilizovaného územia.

Regulácia využitia územia v stabilizovanom území

Merítkom a limitom pre novú výstavbu v stabilizovanom území je najmä charakteristický obraz a proporcie konkrétneho územia, ktoré je nevyhnutné pri obstarávaní podrobnejších dokumentácií alebo pri hodnotení novej výstavby v stabilizovanom území akceptovať, chrániť a rozvíjať. Posudzovanie dostavieb, prestavieb, nadstavieb a novostavieb v rámci stabilizovaných území sa uskutočňuje na základe ukazovateľov intenzity využitia územia vo funkčnej ploche. Z celomestského pohľadu nie je možné, ani účelné obsiahnuť detail a zložitosť, ktorú predstavuje stavba v stabilizovanom území. Ak nový návrh nerešpektuje charakteristické princípy, ktoré reprezentujú existujúcu zástavbu a vnáša do zástavby neprijateľný kontrast resp. neúmerné zaťaženie pozemku, nie je možné takúto stavbu v stabilizovanom území umiestniť.

Regulácia využitia územia v rozvojovom území

Rozvojové plochy funkcií, pre ktoré je požadovaná regulácia z hľadiska intenzity využitia územia, obsahujú kód miery využitia územia, ktorý má v regulačnom výkrese formu písmen veľkej abecedy A až M a je nositeľom informácie o prípustnej miere využitia konkrétneho územia zástavbou. Napr. v D je IPP max 0,9.

Regulačný výkres vymedzuje jeho plochu, dokumentuje jeho polohu (centrum, vnútorné alebo vonkajšie mesto), farebným označením určuje jeho urbanistickú funkciu a kódom na ploche vymedzuje reguláciu intenzity využitia územia.

V rámci regulácie funkčného využitia plôch sú uvedené, prípustné spôsoby využitia, prípustné v obmedzenom rozsahu a neprípustné.

Za doplňujúce charakteristiky intenzity využitia územia treba považovať index objemového zaťaženia územia (IZÚ), hustotu zastavanosti (HZ) a hustotu bytov. Pre zabezpečenie potrebného rozsahu zelene v regulovanom území sa uplatňuje koeficient zelene (KZ).

Kto identifikuje pre predmetnú rozvojovú plochu regulatívy intenzity využitia územia?

Regulatívy sú iba vstupom pre obstarávateľskú činnosť, vydávanie územnoplánovacích informácii a záväzných stanovísk mesta.

Najprv ich teda identifikuje developer, prostredníctvom architekta / projektanta. Ich predpoklad potvrdí úrad v ÚPI, prípadne záväznom stanovisku k investičnému zámeru.

Tu sa dostávame k jadru veci. Je tu priestor pre rôznu interpretáciu.

Kým jednému developerovi mesto, resp. mestská časť, dá v rámci záväzného stanoviska súhlas aj so stavbou, ktorá presahuje limity svojho pozemku, pokiaľ nepresahuje limity celej funkčnej plochy, inému developerovi takéto „ústupky“ mesto nerobí. 

Ak sa spoliehate na indexy uvedené v územnom pláne, alebo územnoplánovacej informácii od mesta, alebo mestskej časti BA, môžete byť nemilo prekvapení, že v rámci konania o umiestnení stavby, resp. pri predložení zámeru k investičnej výstavbe, zistíte, že sused postavil byty na svojom pozemku, pričom sa zohľadnil daný stav celého funkčného územia a Vám už byty nepovolia, hoci by Vám v pomere plochy Vášho pozemku k funkčnej ploche v regulačnom výkrese mali patriť. V tom lepšom prípade zistíte, že sused predimenzoval stavbu a zaťažil všetkých susedov, pretože mesto, resp. mestská časť, akceptovala výklad, že sa posudzuje pri zámere celé územie funkčnej plochy a susedovi povolili na pozemku stavať vo väčšom rozsahu ako mu pripadá.